記事更新日：2019.07.05
今、住宅ローンが超低金利を推移し、借り換えする人が殺到しています。
筆者も住宅ローンを借り換え、ローン残債が500万円も減りました！
そこで今回は「低金利時代に選ぶべき住宅ローン」をまとめてみたので、毎月の負担をすぐに減らしたい方は急いでご覧下さい。
住宅ローン借り換え時期はいつが良い？
住宅ローンを借りる・借り換えるなら、今（2019年）がチャンスです。
2016年は「日銀のマイナス金利導入」や「イギリスのEU離脱」などにより、住宅ローンの金利が史上最低を更新し続けました。
2017年、2018年もこの超低金利が続き、日本でこんなにも継続して金利が低くなったことはこれまでに一度もありません。
2020年以降もこの低金利が続くという保証はなく、増税前の「今（2019年）が借り換え時」なのは間違いないでしょう。
ローン借換で得をするのはどんな人？
以下のいずれかにあてはまる場合は借り換えを検討しましょう。
住宅ローン残高が1,000万円以上
住宅ローン借り換えには数十万円の事務手数料がかかります。
この手数料を払っても得をするかしないかが重要です。
各銀行のホームページで借り換えシュミレーションができますので計算してみましょう。
住宅ローン残高が1,000万円未満の人は、金利差がない限りは繰り上げ返済の方がいいかも。
ローン借換の金利差が0.5%以上
住宅ローン借り換えによる金利差が0.5%以上なら借り換えを検討しましょう。
住宅ローンの返済額や返済期間によっては金利差が0.3%程度でも得になる場合があります。
借り換え後の金利差が0.3%未満なら、借り換えしてもほぼ意味がありません。
住宅ローンの返済期間が10年以上
住宅ローンの残返済期間が長ければ長いほど借り換えの恩恵は大きくなります。
残返済期間が10年未満の人は借り換えしても、総支払額は少ししか下がらないでしょう。
住宅ローン 一番得なのはどの種類？
「住宅ローン選び」ってなかなか難しいですよね。
「固定」にするか「変動」にするか、自分に合った住宅ローンを選ばなくてはいけません。
また、固定金利なら「長期」にするか「短期」にするかも決めなければいけません。
このように数多くのプランの中から、ベストな住宅ローンを選ぶのは大変です。
しかし、現在のような超低金利時代なら悩む必要はありません。
住宅ローンは迷わず「フラット35」を選びましょう！
フラット35をオススメする理由
低金利ならフラット35が一番良いと言える理由は以下になります。
返済額が35年ずっと変わらない！
もし日本にまたバブルが来たら、変動金利は急上昇しますが、固定金利のフラット35なら金利は上がりません。
景気によって住宅ローンに苦しめられることはないので一生安心です。
申込み時の低金利で確定できる！
フラット35は契約が成立した時点の金利が適用されます。
低金利の時に申し込みすれば、35年間ずっと低金利が約束されるというのは大きなメリットです。
返済計画が立てやすいので安心！
住宅ローン完済まで毎月の支払額が変わらないため、返済計画が立てやすいです。
フラット35借換でいくら安くなる？
以下は金利の違いによる支払い額の差をまとめたものです。
| 項目 | 金利 1.99％ | 金利 0.90％ |
| 住宅 ローン 元金 | 30,000,000円 | 30,000,000円 |
| 住宅 ローン 期間 | 35年 | 35年 |
| 毎月の 支払い額 | 99,224円 | 83,294円 |
| 住宅 ローン 総額 | 41,674,343円 | 35,457,630円 |
3,000万円の住宅ローンで金利が1％違うと、支払い総額は600万円も変わります。
筆者は2013年8月に3,000万円を1.99％で借り、
2016年8月に0.90％で借り換えしました。
まさに上のモデルと同じですが、借り換え手数料50万円を払っても、ローン総額が約500万円も減るので借りかえた方が断然得になります。
ちなみに、バブル時代の金利は「8%」です。
3,000万円の住宅ローンだと総支払額はおよそ9,000万円になります。
こわいです・・・。これこそまさに住宅ローン地獄・・・。
借り換えシミュレーションで毎月の返済額がいくらになるのか調べられるので、気になる人は試してみましょう。
フラット35金利/手数料比較ランキング
フラット35といっても、扱っている銀行は山のようにあります。
そのため、どこの銀行で借りるのが一番得なのかランキング形式でまとめてみました。
2019年7月時点の金利ランキング
| 順位 | 銀行名 | フラット35金利 | 手数料 （税込） |
|
| 15〜20年 | 21〜35年 | |||
| 1 | ARUHI | 0.85%〜 | 0.85%〜 | 借入額の 2.0%〜 |
| 2 | 楽天 銀行 | 0.92%〜 | 0.98%〜 | 借入額の 0.972%〜 |
| 3 | 三菱 UFJ 銀行 | フラット35の取扱終了 （別の長期固定金利プランあり） |
||
※フラット35は「借り換え（団信保険なし）の金利」で比較
上記の「手数料」はあくまでも一番安くなった場合となります。
例えば、「給与振込口座」や「住宅ローン引落口座」を指定の銀行にするなど、様々な条件を全てクリアしたときの最安の手数料ということです。
フラット35は金利の安さではARUHI（アルヒ）がダントツ１位！
楽天銀行は２位ですが借り換え手数料は低め。
また、約50万円かかる借り換え諸費用を住宅ローンに含めることができるので、お金がなくても借り換えられます。
ただ、印紙代（約20,000円）だけは含められないので注意しましょう。
筆者はARUHIだったので楽天に借り換えしましたが、ARUHIじゃない人はARUHIに借り換えると金利が下がりますね。
※2018年7月15日追記
2016年のマイナス金利導入により突入した超低金利時代がここまで続くとは思いませんでした。
こういう状態であれば変動や短期固定のほうがオトクになるかもしれません。
三菱UFJ銀行の住宅ローンは、借り換え専用なら団信付きでも超低金利です。
※2018年8月1日追記
日銀が「長期金利の上昇を容認」と金融政策を修正すると発表しました。
住宅ローンの金利が上がる前にARUHIのフラット35に借り換えしましょう。
※2019年1月6日追記＞
ここまで低金利が続いたので、フラット35よりも金利が安い変動金利も選択肢に入れたほうがよいでしょう。
※2019年7月5日追記＞
フラット35で長期低金利を確定させるのも全然アリですが、こんなに長く低金利が続くのであれば変動金利が一番トクですね。
住宅ローン金利は今が底なので、低金利で確定させるには今年が絶好のチャンスでしょう。
ただ、住宅ローンの借り換え審査を各銀行ごとに申し込むのは手間も時間もかかります。
そのため、住宅本舗の「
住宅ローン借り換え一括審査申込み」を使ってスムーズに最安の銀行を見つけましょう。
こんな人は借り換えできないので注意！
以下にあてはまる人は住宅ローンを借り換えられない可能性が高いです。
過去に住宅ローン滞納がある人
直近１年以内に１回でも住宅ローンの支払いが遅れたことがある人は借換できません。
また、銀行によりますが、直近２年以内に滞納があった人も審査が通りづらくなります。
住宅ローン以外の借金がある人
クレジットカードのキャッシングや消費者金融からの借り入れは審査でマイナス評価となります。
住宅ローン借り換えはなるべく他の借金を完済してから申込みしましょう。
失業・転職したばかりの人
失業はもちろん、直近１年以内に転職した人も借り換えできない場合があります。
融資実行時と勤務先・勤続年数・収入が違うため、再審査となります。
以上、住宅ローン借り換え・フラット35まとめでした。
